La majorité des propriétaires français ont financé l'acquisition de leur bien immobilier grâce à un crédit immobilier. Les taux sont historiquement bas. Si vous avez un projet immobilier, c'est donc le moment de profiter de ces conditions. Mais en ces temps de crise, les banques sont de plus en frileuses, et obtenir un crédit est de plus en plus difficile. Nous faisons ici le tour de la situation et vous présentons quelques clés pour vous y retrouver.
Les différents types de crédits immobiliers
Pour financer votre projet d'achat de maison ou de terrain, vous avez le choix entre différents types de prêts, qui s'adaptent à votre projet et à votre situation.
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Le prêt amortissable à taux fixe
C'est le type de prêt le plus fréquemment souscrit. C'est un prêt que vous remboursez au fur et à mesure, sur toute la durée de votre emprunt. Le montant emprunté, la durée, le taux et les mensualités sont déterminés au départ. Chaque mensualité est composée d'une fraction du capital (montant emprunté à la banque), et d'une fraction d'intérêts (somme supplémentaire que vous payez à la banque en rémunération de l’emprunt).
Les mensualités sont fixes, mais la part des intérêts et du capital changent. Ceux-ci sont dits dégressifs, car au début du remboursement, les échéances se composent de plus d’intérêts que de capital. Ensuite, cela s’inverse.
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Le prêt amortissable existe aussi à taux variable. Dans ce cas, vos mensualités peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Dans la situation actuelle de taux très bas, cette option n'est évidemment pas intéressante. En effet, les taux ne pourront qu'augmenter dans l'avenir. Le taux fixe est donc préférable.
Les variantes du prêt amortissable
D'autres déclinaisons du prêt amortissable existent. Tout d'abord, le prêt progressif. C'est un crédit dont les échéances augmentent au fil des années. Il permet d'emprunter un plus gros montant, de rembourser plus rapidement son emprunt, et de payer moins d’intérêts. Toutefois, il n'est accordé qu'à des profils spécifiques, comme des personnes en début de carrière professionnelle ou des fonctionnaires, car il nécessite une augmentation régulière de vos revenus.
Le prêt hypothécaire est un autre type de prêt amortissable. Il consiste à mettre un bien en hypothèque afin d’en dégager une somme. C’est un prêt souvent réservé à des personnes ayant un gros patrimoine immobilier. Il permet de dégager des liquidités sans pour autant vendre un bien. Toutefois, vous risquez de perdre ce bien si vous vous trouvez dans l'incapacité de rembourser vos échéances.
Le prêt relais : un prêt in fine, si vous êtes déjà propriétaire
Un prêt in fine est un prêt dont vous ne payez que les intérêts durant la durée d’emprunt. Vous ne remboursez le capital emprunté qu'à la fin, c’est-à-dire en une seule fois lors de la dernière mensualité.
Si vous êtes déjà propriétaire, le prêt relais constitue une avance à l’achat que vous rembourserez grâce à la somme de la vente de votre bien actuel. Cependant, il est limité à une durée de 24 mois. Vous n’avez donc que 24 mois pour vendre votre bien. Il ne s'applique donc pas à toutes les situations. Si, par exemple, vous achetez en VEFA (vente en l’état futur achèvement), le prêt relais ne sera pas forcément conseillé car les retards de construction sont fréquents.
Autre inconvénient du prêt relais, son coût élevé. En effet, les intérêts étant calculés sur le capital total, et demeurant stables durant toute la période de crédit, le coût est beaucoup plus élevé qu'un crédit amortissable.
Les prêts complémentaires
De nombreux prêts aidés sont disponibles en complément d'un prêt principal. Leur octroie dépend de votre situation et de votre projet. Le prêt à taux zéro en est un exemple pour les primo-accédants.
Calculer tous les coûts d'un crédit immobilier et comparer les offres
Le coût direct d'un crédit immobilier dépend du montant de la somme empruntée, de la durée du prêt et du taux du prêt. À cela, s'ajoutent les frais d'assurance et de dossier.
Avec un emprunt à taux fixe, vous connaissez le coût global de votre emprunt dès le départ. Mais, avec un taux variable, le coût global fluctue et ne peut donc pas être anticipé.
La somme empruntée et la durée d'emprunt impactent directement le montant des intérêts. En effet, plus le prêt est de longue durée, plus il est coûteux, puisque les intérêts sont dus sur chaque mensualité. Également, plus la somme empruntée est importante plus les intérêts seront élevés.
Pour comparer plus justement les offres de prêt que vous feront les banques, il faut utiliser le TAEG (taux annuel effectif global). Ce taux comprend tous les frais du crédit (somme empruntée, intérêts, assurance, frais de dossier...). Le TAEG doit être obligatoirement fourni par les banques.
En plus du TAEG, il faut aussi vérifier les conditions d'application du crédit. Pouvez-vous effectuer un remboursement anticipé sans frais ? Pouvez-vous moduler le montant de vos mensualités ? Pouvez-vous différer vos remboursements ? Tous ces aspects sont à négocier avec les banques.
Faire appel à un courtier peut vous permettre de gagner du temps et de dénicher une offre à laquelle vous n'auriez pas eu accès.
Les taux fixes hors assurance actuels sont très intéressants. Il est possible aujourd'hui d'obtenir un taux inférieur à 1 %, avec des variations suivant les régions.
Quelles sont les garanties demandées par les banques ?
Pour vous accorder un crédit immobilier, les établissements bancaires vous proposent le plus souvent deux types de garantie :
- une hypothèque portant sur le bien acquis grâce au crédit, ou sur un autre bien en votre possession (que la banque pourra saisir en cas de défaut de remboursement) ;
- une caution souscrite auprès d’un organisme financier, qui s’engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaillance.
Comment évaluer le coût d'un crédit et votre capacité d'emprunt ?
Lors d'une demande de prêt, c'est l’établissement bancaire qui déterminera votre capacité d’emprunt. Pour cela, elle vous demandera de lui fournir les montants de l'ensemble de vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, autres bénéfices, etc.) et de vos charges (mensualité de remboursement d'autres crédits, loyer, pension alimentaire, etc.).
La banque en déduit votre revenu disponible en soustrayant vos charges à vos ressources. Ensuite, elle applique un taux d’effort à ce revenu, généralement compris entre 30 % et 35 %.